17 de septiembre de 2010

La estafa de las cooperativas de vivienda en España

los berrocales ¿Quién o quiénes son los responsables de la estafa? Para la justicia y los políticos, los cooperativistas por ser tontos y estafarse a sí mismos. Para los cooperativistas, las gestoras a las que confiaron la gestión de su patrimonio y su proyecto. Para el que escribe, muchos. Para los demás no hay estafa porque desconocen los hechos. Y para el Tribunal Supremo, desde julio de 2013, las aseguradoras por negarse a pagar a los asegurados.

Pero los hechos son fáciles de exponer:
La cooperativa está obligada a garantizar que las cantidades entregadas por los socios, por anticipado, para la financiación de la vivienda se devolverán en caso de que el proyecto se interrumpa. Esto significa que la sociedad cooperativa debe facilitar al socio un seguro o aval bancario sobre las cantidades entregadas a cuenta por anticipado.
“La devolución garantizada comprenderá las cantidades entregadas más los intereses legales del dinero vigentes hasta el momento en que se haga efectiva la devolución.”
Entonces ¿Cuál es el problema? El problema es que, al parecer, no existe ninguna cooperativa que tenga este seguro o aval bancario simplemente porque en España no hay ninguna empresa que los ofrezca y por lo tanto nadie puede contratarlo, según Gesplavi, la gestora de una de las cooperativas españolas. A cambio las gestoras contratadas por las cooperativas ofrecían un seguro que según manifiestan ahora no cumplía los requisitos mínimos de la ley. Y los desinformados cooperativistas firmaban este seguro pensando que es el que la ley exigía y el aval que les iba a proteger en caso de desgracia.
Ahora ante una contracción del mercado inmobiliario, las promociones se retrasan, las cooperativas no encuentran nuevos socios para sustituir a las bajas, los cooperativistas no quieren seguir aportando dinero, las cooperativas no pueden o no quieren devolver las cantidades entregadas y entran en suspensión de pagos. Pero las aseguradoras dicen no cubrir nada de esto. Con lo cual todos pierden el dinero, menos las gestoras, los bancos y los abogados que encuentran un nuevo negocio con la nueva situación creada.
Analicemos los actores que intervienen en la trama:
Las gestoras que se atreven a iniciar nuevas promociones de cooperativas sabiendo que no pueden ofrecer el seguro o aval que exige la ley. Yo las entiendo, es un buen negocio y la ley las protege porque las exime de la responsabilidad que atribuye por completo a los cooperativistas.
Los bancos que abren las cuentas de la cooperativa sin que exista el seguro o aval que exige la ley. También los entiendo porque aunque la ley les obliga a ello es un negocio estupendo y prefieren pagar la multa que les pudiera caer en el caso de que alguien se atreviera a meterse con ellos.
Las aseguradoras, que no ofrecen este producto. Supongo que estiman que es un producto con mucho riesgo con pocos beneficios potenciales por el mercado bastante reducido y, sobre todo, que pueden ofrecer productos alternativos que se contratan fácilmente sin riesgo por su parte.
El Estado y por delegación las Comunidades Autónomas que no velan para que se cumpla la ley. No realizan inspecciones en las cooperativas para ver que cumplen la ley, no comprueban que las cuentas que se abren en los bancos están avaladas según la ley e ignoran que nadie ofrece a las cooperativas el producto que exige la ley. ¡Una ley que data de 1968! Y desde entonces han pasado por el gobierno distintos partidos políticos. Yo les entiendo también pero prefiero callarme por qué. Lo cierto es que ofrecen un producto del que hacen gala, las cooperativas con las cantidades aportadas avaladas, que no existe en el mercado, como una de las posibles vías de conseguir uno de los preceptos de la Constitución, viviendas dignas para los ciudadanos. Y lo que consiguen es abocar a los ciudadanos más desprotegidos a una inversión de alto riesgo. No se cumplen nunca las fechas de entrega y si algo falla como en la presente crisis lo pierden todo. Si no existe ninguna aseguradora que se atreva a asegurar en condiciones a las cooperativas porque son conscientes del alto riesgo que corren, al menos debería hacerlo el Estado o dejar de ofrecer las cooperativas como una vía social de acceso a la vivienda.
Los jueces que se encuentran ante el problema de denuncias de cooperativistas contra sus propias cooperativas (el resto de cooperativistas). Aplican una ley que para el profano es clara como el agua pero que al parecer no lo es tanto.
Los abogados que defienden a los cooperativistas, los que defienden a las cooperativas, los que defienden a las gestoras, los que defienden a los bancos, los que defienden a las aseguradoras, los que llevan los concursos de acreedores … Todo un negocio en época de crisis.
Y finalmente los cooperativistas que ven diluirse su dinero entre un montón de beneficiarios y que ven su sueño de una vivienda digna cada día más lejos. Ahora se encuentran ante el dilema de seguir poniendo dinero y hacer frente a las devoluciones, o a las denuncias para la devolución, de las aportaciones de los cooperativistas que se quieren dar de baja, hasta que algún día se reinicien las obras con el sobrecoste que esto conlleve, la situación es peor que partir de cero, o ponerse de acuerdo para liquidar la cooperativa con sus posibles deudas en un momento que nadie quiere la poca tierra que pudieran poseer.

Tras muchos juicios con resultados contradictorios en Juzgados de Primera Instancia yAudiencias Provinciales, en julio de 2013 se produce una resolución del Tribunal Supremo que supone un punto de inflexión en la consideración de la estafa por la doctrina que emana de la misma. Según dicha resolución el seguro que ofrecían las aseguradoras a las cooperativas sí era el correspondiente al de la Ley 57/1968 y por tanto corresponde a las aseguradoras devolver las cantidades aportadas más los intereses.
"En cuanto al recurso de casación, la Sala concluye que, tanto por la normativa del seguro de caución como por las propias condiciones de la póliza contratada, lo que se garantizaba era el buen fin de los anticipos, debiendo entenderse por buen fin, «tanto en lenguaje jurídico como en lenguaje vulgar, la compra de los terrenos, el comienzo de las obras, su terminación y la entrega de las viviendas a los cooperativistas», siendo irrelevante que en los certificados individuales entregados se dijera no garantizar la promoción ni la entrega, al ser documentos unilaterales que no podían alterar el contrato bilateral documentado en la póliza ni limitar los derechos de los asegurados."
De la sentencia se concluiría que no hubo estafa o negligencia ni de cooperativas, ni gestoras, ni bancos, ni del Gobierno y Comunidades Autónomas porque sí que existía el seguro exigido por la Ley 57/1968; sólo hubo estafa exclusivamente de las aseguradoras que se niegan a pagar lo que los cooperativistas contrataron. Con la sentencia en la mano se debería obligar  a las aseguradoras a pagar sin más trámites a todos los cooperativistas que no recibieron su casa, pero las cosas nunca son tan fáciles en España. De momento la única vía es demandar uno por uno o colectivamente a la aseguradora con los costes y riesgos asociados. A las aseguradoras les sale a cuenta ir a juicio porque no todos demandan por falta de recursos o información y lo peor que les puede pasar a las aseguradoras es que tengan que pagar a los pocos que demanden lo que de todos modos deberían pagar a todos. 

Documentación relativa al artículo:
El Artículo 1 de la Ley 57/1968 obliga a las personas físicas y jurídicas que promuevan la construcción de viviendas que no sean de protección oficial "garantizar la devolución de las cantidades entregadas más el 6 % de interés anual, mediante contrato de seguro otorgado con Entidad aseguradora inscrita y autorizada en el Registro de la Subdirección General de Seguros o por aval solidario prestado por Entidad inscrita en el Registro de Bancos y Banqueros, o Caja de Ahorros, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido"
En la Guía del Socio Cooperativista de viviendas de la Comunidad de Madrid se expone:
Seguro de cantidades a cuenta y seguro decenal
La Ley 57/1968 de 27 de julio, obligó en su día a los promotores de viviendas que no fueran de promoción oficial a garantizar, mediante la suscripción de un seguro o aval bancario, la posible devolución de las cantidades entregadas por el comprador antes de iniciar la construcción o durante la misma, para el caso de que la construcción no se iniciase o no llegase a buen fin en el plazo convenido.
Por otro lado la Ley 38/1999, de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación (disposición adicional primera) establece como obligatorio la suscripción de un seguro para garantizar, en forma análoga a la establecida en la ley 57/68, las cantidades anticipadas a los promotores de edificaciones (no sólo ya viviendas), y en el caso de viviendas se establece que la ley de 1968 se aplicará a toda clase viviendas (también por lo tanto a las de protección oficial, antes excluidas), resaltando expresamente el precepto la inclusión de las promovidas por comunidades de propietarios y cooperativas.
Ley 38/1999, de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación:
Disposición adicional primera. Percepción de cantidades a cuenta del precio durante la construcción.
La percepción de cantidades anticipadas en la edificación por los promotores o gestores se cubrirá mediante un seguro que indemnice el incumplimiento del contrato en forma análoga a lo dispuesto en la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas. Dicha Ley, y sus disposiciones complementarias, se aplicarán en el caso de viviendas con las siguientes modificaciones:
a) La expresada normativa será de aplicación a la promoción de toda clase de viviendas, incluso a las que se realicen en régimen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa.
b) La garantía que se establece en la citada Ley 57/1968 se extenderá a las cantidades entregadas en efectivo o mediante cualquier efecto cambiario, cuyo pago se domiciliará en la cuenta especial prevista en la referida Ley.
c) La devolución garantizada comprenderá las cantidades entregadas más los intereses legales del dinero vigentes hasta el momento en que se haga efectiva la devolución.
d) Las multas por incumplimiento a que se refiere el párrafo primero del artículo 6 de la citada Ley, se impondrán por las Comunidades Autónomas, en cuantía, por cada infracción, de hasta el 25 por 100 de las cantidades cuya devolución deba ser asegurada o por lo dispuesto en la normativa propia de las Comunidades Autónomas. “

Aunque las leyes parezcan claras, la justicia tiene muchos recovecos. Aún en el caso de que existiera el seguro o aval bancario no estaría claro que se pudiera recobrar el dinero aportado:
la ejecución de avales de la ley 57/1968
Redescubriendo la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas
http://e-miramar.icamalaga.org/2009/marzo/entender_la_ley.doc
http://www.eyeonspain.com/blogs/ley5768/3926/ley-571968---an-explanation.aspx
http://www.bankguaranteesinspain.com/explanation.htm
http://www.unive.es/default.asp?menu=laboratorio&id=67

Sentencia del Tribunal Supremo:
http://www.poderjudicial.es/cgpj/es/Poder_Judicial/Noticias_Judiciales/ci.TS_condena_a_Asefa_a_pagar_5_millones_a_unos_cooperativistas__la_poliza_garantiza_el__buen_fin_de_los_anticipos__para_la_construccion_de_las_viviendas.formato3
http://www.poderjudicial.es/stfls/SALA%20DE%20PRENSA/NOVEDADES/TS%20Civil%2013-09-2013%20Responb%20cooperativa%20Asefa_Valdebebas.pdf
http://www.poderjudicial.es/stfls/SALA%20DE%20PRENSA/NOVEDADES/Nota%20de%20Prensa-Asefa-Valdebebas.pdf

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